Mechanizm ustawowej waloryzacji górnych granic podatków i opłat lokalnych oraz aktualne górne stawki podatku od nieruchomości w 2026 r.

Od 1 stycznia 2026 r. obowiązują nowe górne granice stawek podatku od nieruchomości, co dla wielu podmiotów będzie się wiązało ze zwiększeniem obciążeń podatkowych. Istniejący sposób regulowania górnych granic podatku od nieruchomości jest o tyle istotny dla podatników, gdyż zależy on od wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych. Upraszczając – górne granice stawek podatku od nieruchomości podlegają waloryzacji.

Mechanizm waloryzacji podatków i opłat lokalnych

Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2025 r. poz. 707 t.j.) normuje podatek od nieruchomości, podatek od środków transportowych, opłatę targową, opłatę miejscową, opłatę reklamową, a także opłatę od posiadania psów.

Ustawodawca w treści art. 20 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych ukształtował mechanizm waloryzacji górnych granic ww. podatków i opłat. Powołany przepis stanowi, że: górne granice stawek kwotowych określone w art. 5 ust. 1 (podatek od nieruchomości), art. 10 ust. 1 (podatek od środków transportowych) i art. 19 pkt 1 (opłata targowa, opłata miejscowa, opłata uzdrowiskowa, opłata od posiadania psów, opłata reklamowa), obowiązujące w danym roku podatkowym ulegają corocznie zmianie na następny rok podatkowy w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszego półrocza roku, w którym stawki ulegają zmianie, w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego.

Z treści zacytowanego przepisu można wyprowadzić co najmniej trzy wnioski. Po pierwsze, górne granice stawek podatku i opłat obowiązują w danym roku podatkowym, tj. okres – co do zasady – od 1 stycznia do 31 grudnia roku kalendarzowego. Po drugie, wspomniane stawki mogą corocznie ulegać zmianie na następny rok podatkowy. Po trzecie, czynnikiem od którego zależy górna granica stawki podatku lub opłaty, jest wskaźnik cen towarów i usług, który jest ustalany na podstawie komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego ogłoszonego w Dzienniku Urzędowym Rzeczpospolitej Polskiej „Monitor Polski” w terminie 20 dni po upływie pierwszego półrocza.

Zmiana górnych granic stawek podatków i opłat lokalnych na następny rok podatkowy następuje poprzez ogłoszenie w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” dokonanego przez Ministra właściwego do spraw finansów publicznych (art. 20 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych).

Zaznaczenia jednakże wymaga, że opisany powyżej mechanizm sui generis waloryzacji dotyczy wyłącznie górnych granic stawek podatków i opłat, zaś dokładną granicę stawkę określa Rada gminy w drodze uchwały. Tym samym, ustawa z dnia 12 stycznia 1991 o podatkach i opłatach lokalnych określa jedynie górne granice stawek podatków i opłat lokalnych.

Górne granice stawek podatku od nieruchomości nie są ustalane arbitralnie. Ustawodawca powiązał je bezpośrednio ze wskaźnikiem cen towarów i usług konsumpcyjnych, publikowanym przez Prezesa GUS. Oznacza to, że wzrost inflacji automatycznie przekłada się na potencjalny wzrost maksymalnych obciążeń podatkowych w kolejnym roku.

Przy czym wypada zaznaczyć, że ustawodawca przyznał Radzie gminy w zakresie podatku od nieruchomości możliwość do różnicowania poszczególnych przy określaniu ich wysokości. W zakresie gruntów, Rada gminy może różnicować wysokość stawki podatku dla poszczególnych rodzajów przedmiotów opodatkowania, uwzględniając w szczególności lokalizację, rodzaj prowadzonej działalności, rodzaj zabudowy, przeznaczenia i sposób wykorzystania gruntu (art. 5 ust. 2 ustawy z 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych). Natomiast w zakresie budynków i ich części, możliwość różnicowania przy określaniu wysokości podatku opiera się na rodzaju przedmiotu opodatkowania, uwzględniając w szczególności lokalizację, sposób wykorzystania, rodzaj zabudowy, stan techniczny oraz wiek budynków. Co więcej, ze względu przedmiot opodatkowania, w szczególności rodzaj prowadzonej działalności, Rada gminy może różnicować stawki podatku od nieruchomości w zakresie budowli, a także budynków lub ich części:

• związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej,
• zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym,
• związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń,
• pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego.
  
  

Aktualne górne granice stawek podatku od nieruchomości

Od 1 stycznia 2026 r. obowiązują nowe górne granice stawek podatku od nieruchomości, co wynika dokonania przez Ministra Finansów i Gospodarki następujących obwieszczeń:

• obwieszczenie Ministra Finansów i Gospodarki z dnia 1 sierpnia 2025 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2026 (M.P.2025.726);
• obwieszczenia Ministra Finansów i Gospodarki z dnia 1 sierpnia 2025 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na 2026 r. (M.P.2025.756).

Na skutek powyższego, aktualnie obowiązują następujące górne granice stawek podatku od nieruchomości.

W zakresie gruntów:

• związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków – 1,45 zł od 1 m² powierzchni,
• pod wodami powierzchniowymi stojącymi lub wodami powierzchniowymi płynącymi jezior i zbiorników sztucznych – 7,15 zł od 1 ha powierzchni,
• pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 0,77 zł od 1 m² powierzchni,
• niezabudowanych objętych obszarem rewitalizacji, o którym mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2024 r. poz. 278), i położonych na terenach, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, usługową albo zabudowę o przeznaczeniu mieszanym obejmującym wyłącznie te rodzaje zabudowy, jeżeli od dnia wejścia w życie tego planu w odniesieniu do tych gruntów upłynął okres 4 lat, a w tym czasie nie zakończono budowy zgodnie z przepisami prawa budowlanego – 4,72 zł od 1 m²

W zakresie budynków lub ich części:

• mieszkalnych – 1,25 zł od 1 m² powierzchni użytkowej,
• związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 35,53 zł od 1 m² powierzchni użytkowej,
• zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym – 16,64 zł od 1 m² powierzchni użytkowej,
• związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń – 7,27 zł od 1 m² powierzchni użytkowej,
• pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 12,00 zł od 1 m² powierzchni użytkowej.

Ustawa określa jedynie górne granice stawek – nie rzeczywisty podatek płacony przez podatnika.Ostateczną wysokość podatku od nieruchomości ustala każdorazowo rada gminy w drodze uchwały. To na poziomie samorządu zapada decyzja, czy waloryzacja ustawowa faktycznie przełoży się na wzrost lokalnych obciążeń.

Podsumowanie

Podatki i opłaty lokalne, w tym podatek od nieruchomości – co do zasady – mogą ulegać ustawowej waloryzacji w zakresie górnych granic stawek, dlatego tak istotne dla podatników pozostaje bieżące monitorowanie tej kwestii. Natomiast wysokość konkretnej stawki dla danej gminy jest określana przez Radę gminy w drodze uchwały.