W polskim systemie prawnym wyróżnia się m.in. hipotekę umowną, hipotekę przymusową oraz hipotekę łączną. Szczególną konstrukcją jest natomiast hipoteka na wierzytelności hipotecznej, w języku prawniczym określaną mianem subintabulatu. Instytucja ta, mimo że obecnie nie cieszy się dużą popularnością, ma długą tradycję – w polskim porządku prawnym pojawiła się po raz pierwszy już na początku XIX wieku, a sama instytucja ma korzenie w prawie rzymskim.
Jak to działa w praktyce
Zasady działania subintabulatu reguluje ustawa o księgach wieczystych i hipotece w art.
108¹–108⁵. Podstawową różnicą między standardową hipoteką a subintabulatem jest przedmiot zabezpieczenia – istotne jest to, że nie obciążamy bezpośrednio nieruchomości należącej do X. Przedmiotem kolejnej hipoteki jest wierzytelność przysługująca Y wobec X, która sama jest zabezpieczona hipoteką na nieruchomości X.
Mechanizm ten, wbrew pozorom, jest dosyć prosty. Występują w nim trzy podmioty:
- Dłużnik X – właściciel nieruchomości.
- Wierzyciel Y (który jest jednocześnie dłużnikiem Z) – osoba, której roszczenie wobec dłużnika X jest zabezpieczone hipoteką na jego nieruchomości.
- Wierzyciel Z – osoba, której dłużnikiem jest wierzyciel Y.
Zgodnie z art. 108² u.k.w.h., jeżeli zarówno wierzytelność zabezpieczona subintabulatem, jak i obciążona wierzytelność hipoteczna są wymagalne, wierzyciel subintabulatu może żądać zapłaty bezpośrednio od dłużnika wierzytelności obciążonej. Może również dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę zabezpieczającą wierzytelność hipoteczną.
Do ustanowienia subintabulatu nie jest konieczne udowodnienie istnienia obciążanej wierzytelności, co zdecydowanie ułatwia całą procedurę. Pamiętać należy jednak, że oświadczenie woli ustanawiającego subintabulat powinno mieć formę aktu notarialnego. Wymogi formy łagodzą przepisy prawa bankowego, a to art. 95 ust. 5 w zw. z art. 95 ust. 4 ustawy
– Prawo Bankowe. Do ustanowienia subintabulatu w przypadku gdy wierzycielem jest bank wymagane jest złożenie przez wierzyciela hipotecznego oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku z zachowaniem formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Warto zaznaczyć, że wierzytelność zabezpieczona hipoteką na wierzytelności hipotecznej może być przedmiotem dalszych hipotek, a więc możliwe jest powstanie łańcuszkowej konstrukcji zabezpieczeń.
Subintabulat wpisuje się w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości obciążonej pierwszą hipoteką. Co istotne, ewentualny brak zgody właściciela nieruchomości nie stanowi przeszkody do ustanowienia i wpisania tego obciążenia do księgi wieczystej.
Warto jednak mieć na uwadze, że jeżeli właściciel nieruchomości dokonał zapłaty do rąk wierzyciela, któremu przysługuje hipoteka na wierzytelności hipotecznej, hipoteka na nieruchomości wygasa aż do wysokości sumy uiszczonej przez właściciela.
Przykładowa sytuacja
Na potrzeby łatwiejszego przyswojenia tych informacji można wyobrazić sobie następujący scenariusz – Anna chce kupić mieszkanie, ale nie ma wystarczających środków. Zaciąga więc u Feliksa pożyczkę w wysokości 500 000 zł. Feliks zgadza się na pożyczkę, ale chce mieć pewność, że odzyska swoje pieniądze. Strony ustanawiają zatem hipotekę na mieszkaniu Anny, zabezpieczającą wierzytelność Feliksa wobec niej.
W tym momencie sytuacja wygląda następująco:
Anna → jest dłużnikiem Feliksa na 500 000 zł.
Feliks → jest wierzycielem Anny, a jego wierzytelność jest zabezpieczona hipoteką na mieszkaniu Anny.
Następnie Feliks sam potrzebuje pieniędzy. Pożycza więc 300 000 zł od Celiny. Celina również chce mieć zabezpieczenie swojej wierzytelności. Feliks nie ma jednak nieruchomości, na której mógłby ustanowić hipotekę na rzecz Celiny. Ma natomiast coś, co przedstawia wartość majątkową – wierzytelność wobec Anny, zabezpieczoną hipoteką na jej mieszkaniu.
Feliks może zatem ustanowić na rzecz Celiny hipotekę na swojej wierzytelności wobec Anny, czyli właśnie subintabulat.
W rezultacie powstaje następująca sytuacja:
Anna (X)
↓ 500 000 zł
Feliks (Y)
↓ 300 000 zł
Celina (Z)
Jeżeli zarówno wierzytelność Feliksa jak i Celiny staną się wymagalne, Celina – jako wierzyciel subintabulatu – może, na zasadach określonych w ustawie, żądać zapłaty bezpośrednio od Anny. Może również dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę zabezpieczającą wierzytelność Feliksa.
Z subintabulatu w praktyce korzystają głównie banki, instytucje finansowe, fundusze sekurytyzacyjne oraz prywatni inwestorzy. Jest to bez wątpienia skuteczne narzędzie, które wykorzystać można również do pozyskania płynności finansowej.
